Сообщить об ошибке

Ваш E-mail:
Сообщение: *
Текст на картинке: *	(другая картинка)

Как сменить управляющую компанию

В соответствии с действующим законодательством многоквартирный дом может управляться одним из трех способов управления:

• непосредственное управление собственниками помещений;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Последний способ можно признать самым распространенным и исторически наиболее понятным для собственников, поскольку он мало отличается от системы ЖЭКов, существовавшей в стране в течение длительного времени. Может быть, именно это сходство приводит к тому, что большинство собственников считает управляющую компанию чем-то данным свыше и не считает дом своей собственностью. Между тем, Жилищный кодекс Российской Федерации закрепляет общую долевую собственность на помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также на оборудование и конструкции, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и устанавливает даже не право, но обязанность собственников выбрать способ управления своим домом. Государство поощряет инициативу собственников в этом вопросе, исходя из логичного предположения о том, что никто лучше собственника не позаботится о надлежащем содержании принадлежащего ему имущества.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Таким образом, любой из собственников может инициировать проведение собрания собственников с целью изменения способа управления многоквартирным домом или смены управляющей организации в любое время. Порядок проведения собрания собственников и принятия этим собранием решения также регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В сообщении о проведении общего собрания собственников должны быть указаны:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
• форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
• дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• повестка дня данного собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

К вопросу определения повестки дня следует отнестись со всей ответственностью, поскольку законом установлено, что собрание может принимать решения исключительно по тем вопросам, которые были изначально включены в повестку дня. Для выбора способа управления многоквартирным домом можно предложить такой вариант повестки дня:

1. Процедурные вопросы (избрание председателя и секретаря собрания, счетной комиссии, определение порядка голосования и подсчета голосов);
2. Выбор способа управления многоквартирным домом.
3. Определение управляющей организации, в случае выбора в качестве способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.
4. Утверждение проекта договора между собственником и управляющей организацией;
5. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.

Собрание может одновременно решать и иные вопросы, отнесенные Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (о ремонте общего имущества, реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек; оформлении права общей долевой собственности на земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и пределах использования земельного участка, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, другие вопросы).

Сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено под роспись либо размещено в помещении данного дома и доступном для всех собственников помещений в данном доме. При этом следует предусматривать такой способ, который обеспечивал бы возможность в случае необходимости доказать, что сообщения были направлены - вручение под роспись или заказное письмо с этой точки зрения предпочтительны. В случае если в доме есть помещения, находящиеся в муниципальной собственности (неприватизированные квартиры), необходимо уведомить администрацию города, направив соответствующее сообщение в Управление содержания жилищного фонда. Направление сообщений в администрацию города целесообразно не только с точки зрения исполнения требований закона, но и с практической точки зрения, поскольку участие администрации в собрании собственников даст собственникам возможность получить все необходимые консультации и использовать знания и опыт специалистов управления содержания жилищного фонда в процессе подготовки и проведения собрания, а в случае оспаривания результатов собрания в суде, даст основания использовать показания муниципальных служащих.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, поэтому при определении количества голосов, которым обладает каждый собственник можно осуществлять расчет посредством деления площади помещения, принадлежащего собственнику, на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме. Для правильного решения вопроса о наличии кворума и правомерности принятия решения по вопросам повестки дня необходимо составить реестр собственников и в соответствии с ним осуществлять регистрацию участников собрания и подсчет голосов. Надо также не упускать из виду вопросы возможного наличия общей долевой либо общей совместной собственности на одни и те же помещения и допустимости участия собственников в собрании посредством своих представителей на основании надлежащим образом оформленных доверенностей.

Главным вопросом, по которому должны принять решение собственники, помимо выбора управляющей компании, являются условия договора управления многоквартирным домом. Эти условия устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом является основным документом, регулирующим отношения собственников и управляющей организации. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, принимая решение о выборе управляющей компании, собрание должно определить такие существенные условия договора как перечень услуг и работ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения этой платы, порядок осуществления контроля за действиями управляющей организации.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протоколы общих собраний и решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

В случае если в доме есть помещения, находящиеся в муниципальной собственности (неприватизированные квартиры), необходимо направить копии протоколов общих собраний, содержащие решения собственников, в управление содержания жилищного фонда. Администрация города просит направлять решения собраний собственников в управление содержания жилищного фонда и в том случае, если в доме нет помещений, принадлежащих городу, с целью обобщения информации о способах управления многоквартирными домами города.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. При этом у управляющей организации есть обязанность заключить с каждым из собственников договор управления на единых для всех условиях, указанных в решении общего собрания.

Управляющая организация, ранее осуществлявшая управление домом, обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Управление содержания жилищного фонда (УСЖФ)
администрации города Владивостока